資金計画

新築住宅購入で受けられる補助金

 新築住宅の取得時は、一定の条件を満たすと補助金を受け取ることができます。

住宅購入には何かと出費がかさむため、受けられる制度があれば最大限活用しましょう。

1.    地域型住宅グリーン化事業

省エネルギー性能や、耐久性能に優れる住宅を建てた中小工務店に対して、建築費用の一部を補助する制度です。国土交通省の採択を受けた施行会社に住宅の建築を依頼し、一定の水準を満たした木造住宅を建てると、補助金が支払われます。申請は工務店が行い、住宅の取得者は、工務店を通して補助金が還元される仕組みです。

補助金の上限額は、長寿命型長期優良住宅が110万円、ゼロエネルギー住宅型が140万円、高度省エネ型が70万円です。

この制度では、住宅の過半数でその土地でとれた「地域材」を使用した住宅に上限20万円、三世代同居対応住宅の要件を満たした場合、上限30万円の補助金が加算されます。補助対象の住宅の建築主が40歳未満の場合、または建築主が18歳未満の子供と同居している場合も上限30万円の補助金が加算されます。また、地域材加算、三世代同居加算、若者・子育て世帯加算の併用はできません。

長期優良住宅の認定を取得し、かつ、評価機関による建築物省エネルギー性能表示制度BELSの評価が☆5の要件を満たす場合、さらに30万円の補助金が加算されます。

2.    ZEH支援事業

国の基準を満たした「ZEH住宅」を建てると補助金が受け取れる制度です。ZEH住宅とは、省エネ性や断熱性に優れた材料を使って室内環境の向上を目指すとともに、再生可能エネルギーを導入することによって、省エネ基準比20％を実現する住宅を指します。

ZEH補助金の対象となるのは「断熱」「省エネ」「創エネ」の3つの‘’ZEHの基準‘’を満たす住宅を、建築または購入するか、基準に適合するように改修した場合です。補助額は55万円～100万円となっており、家庭用蓄電池や太陽熱利用温水システム、停電自立型燃料電池を導入したZEH住宅には、さらに1kWhあたり2万円、最大20万円の補助金が加算されます。 

3.   子育てエコホーム支援事業

　  子育て支援と2050年カーボンニュートラルの実現に向け、子育て世帯または若者夫婦世帯による高い省エネ性能を有する新築住宅の取得に伴う負担を軽減するとともに、住宅の省エネリフォーム等を補助することにより、省エネ性能を有する住宅ストックの形成を図ることを目的とする補助金事業です。

新築住宅購入で受けられる減税

 住宅購入の際は、国や自治体による補助金だけでなく、減税制度も利用できます。

税金が安くなると、家計への負担も軽減されて生活にゆとりができ、貯蓄ペースも上がるでしょう。

1.    住宅ローン減税制度

個人が住宅ローンを利用し、住宅の取得を行ったときに利用できる減税制度です。確定申告をすると、その年の年末時点でのローン残高の0.7％（最大35万円）が、所得税から控除されます。控除期間は13年間で、最大控除額は、一般住宅が273万円、長期優良住宅と低炭素住宅が455万円です。

2.    贈与税の非課税措置

親や祖父母から、住宅の取得や建築にかかる費用を贈与された場合は、最大1,000万円が非課税になる制度です。ただし、最大1,000万円の非課税枠が適用されるのは2023年12月末までとなっています。

3.    登録免許税の軽減措置

登録免許税は、取得した不動産を登記する際に支払う税金です。本来は、土地や建物の評価額の0.4～2％の税金が課されますが、住宅を新築、購入した場合は、税率が0.1～0.3％に軽減されます。なお、この税率が適用されるのは、2024年3月31日までです。

住宅ローンの仕組み

1.    住宅ローンとは？

住宅ローンとは、その名の通り、住宅を買ったり改築したりするために金融機関から借りるお金のことです。もちろん現金で支払える人もいますが、数千万円もする住宅の費用をすべて手持ちのお金で支払える人はそう多くはいません。そこで住宅を購入する場合には、ほとんどの人が住宅ローンを利用し、そして月々の返済をしていくことになります。

ローンは金融機関からの借金ですから、当然利息がかかります。利息額は、借りたお金＝元金に、年間に係る利息額の割合＝金利をかけて算出されます。

ただし金利は年間に係る利息なので、月々に支払う利息額を算出するには、12ヵ月で割る必要があります。

たとえば3,000万円を3％の金利で借りるとすると、1回目の返済では3,000万×0.03÷12＝7万5,000円の利息がかかります。さらに2回目以降の返済にも、元金の残高に応じて利息がかかっていきます。このように計算していくと、30年で返済する場合には、利息は約1,553万円、総支払額は約4,553万円にもなります。

毎月のローンの返済では、元金の返済分だけでなく、こうした利息の支払い分も含めた金額を払っていくことになるのです。

利息は、借りている期間に応じて膨らむため、返済期間が長ければ長いほど総支払額も大きくなります。一方、返済期間を短くすれば総返済額は少なくて済みますが、月々の支払いは増えるため、家計の負担は大きくなってしまいます。したがって住宅ローンを組む際には、仕事の安定性や子供の有無、退職のタイミングなど、自分のライフサイクルや生活のバランスを考慮して、借入額や返済期間を決めることが重要です。

2.    ローンの手続きの流れ

Step1 事前審査

まず欲しい物件が見つかったら購入の申し込みをし、それとともに金融機関に事前審査の申し込みを行います。この事前審査を行うことにより、物件の契約後に希望の借入金額を借りることができなかったという事態を防ぐことができます。

実際に審査されるポイントは以下の通りです。

①返済比率

返済比率とは、年収に占めるローン返済額の割合です。返済比率には上限が設けられており、ほとんどの金融機関で25～35％以内と定められています。この上限を超えると、借入金額は年収に対して過剰であるとみなされ、審査は通りにくくなります。

②属性

申込者の信用力を量るための判断材料となる、何例、年収、勤務先、勤続年数、家族構成などの特性のことを属性といいます。大企業に勤めるサラリーマンや、収入が安定している公務員などは、属性が良いと判断され、審査が通りやすくなります。逆に、派遣社員や契約社員などは、属性が悪いと判断されがちです。

③他のローン状況

オートローンや教育ローン、クレジットカードなどの支払い状況も審査に含まれます。ほかの借入があるから借入できないということはありませんが、他にローンがあると住宅ローンの融資金額は縮小します。もし返済中のローンがある場合には、なるべく完済しておくことをおすすめします。また金融機関によってはクレジットカードについているキャッシング枠も借入金とみなされます。不要なクレジットカードは思い切って処分した方が賢明です。

④物件の担保価値

住宅ローンを組むと、金融機関は購入物件に抵当権を設定します。つまり購入物件を、担保に取って融資を行うのです。そのため、購入物件が融資額に見合う価値を有しているかどうかが審査の大きなポイントになります。

Step2 本申込

無事に事前審査が通り、物件の売買契約が終わると、いよいよ住宅ローンの本申込へと進みます。本申込時には、印鑑証明書や住民票、課税証明書の原本などの公式書類や、売買契約書の写しなどが必要になります。本申込後に最終的な融資承認が出るわけですが、事前審査の内容と相違がなければ、まず否決されるということはありません。

Step3 金銭消費貸借契約

融資承認が出れば、今度はローンの金銭消費貸借契約（金消）の手続きです。金消は、金融機関とのお金の貸し借りに関する契約で、この手続きの際に実際の借入期間や金利について決めることになります。またこの手続きは、原則としてローン申込人本人が決済の10日～1週間前までに行う者とされており、申込人は金消日までに返済のための口座を作る必要があります。

Step4 融資実行

手続きが終わると、いよいよ融資実行です。決済当日には、新しく作った口座に借入金が振り込まれます。そして借入金は、そのまま融資実行とともに売主に送金されます。売主が融資金の着金確認ができれば、晴れて物件の引き渡しとなります。

また融資実行と同時に、購入物件の抵当権の設定が行われます。これにより、もし返済が滞った時には、金融機関はその物件を差し押さえることになるのです。

【フラット35】

　1.    【フラット35】とは？

【フラット35】とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行う、最長35年の長期・固定・低金利の住宅ローンです。もともと長期・固定・低金利の住宅ローンとしては住宅金融公庫による直接融資がありましたが、平成19年に公庫は廃止され、その代わりに住宅金融支援機構が登場しました。しかしながら住宅金融支援機構は、個人への直接の融資は原則として行いません。そこで住宅金融公庫の直接融資の代わりに登場したのが、住宅金融支援機構の支援のもとに民間金融機関が行う【フラット35】です。ハウジングメイトは【フラット35】を推奨しています。

　2.    【フラット35】の特徴

①ずっと固定金利の安心

資金の受け取り時に、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。

②多彩なメニューで安心の住まいづくりを応援

質の高い住宅の取得を支援する【フラット35】S、中古住宅の取得とリフォームのセットで金利引き下げの【フラット35】リノベ、地方公共団体と連携した【フラット35】子育て支援型・地域活性化型などをご用意しています。

③保証人不要、繰上返済手数料不要

保証人は必要ありません。返済中に繰上返済や返済法上の変更を行う場合の手数料もかかりません。

④ご返済中も安心サポート

万一のことがあった場合に備えて、新機構団信や新3大疾病付機構団信(※)をご用意しています。

また、多様な返済方法変更のメニューをそろえ、ご返済のお悩みに対して、事情に合った返済方法をご提案します。

※新機構団体信用生命保険制度

【フラット35】の団体信用生命保険は、ご加入者が死亡・所定の身体障碍状態になられた場合などに、住宅金融支援機構に支払われる保険金が債務に充当されるため、住宅の持分、返済割合などにかかわらず、以後の【フラット35】の返済が不要となる生命保険です。万一加入されてない方がお亡くなりになった場合は、相続される方が【フラット35】の返済を引き継ぐことになります。

⑤アルバイト・パート社員・個人事業主・会社役員も利用可能

利用しやすい審査基準で幅広い国民がマイホームを持てるようにするという国の戦略を後押しすることも目的として持っている住宅ローンなので、一般的な住宅ローンでは利用が難しい、アルバイト・パート社員・個人事業主、会社役員でも利用しやすいという特徴があります。

　3.    【フラット35】の種類

①【フラット35】

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。

②【フラット35】S 

【フラット35】をお申込みのお客様が、省エネルギー性・耐震性など質の高い住宅を取得される場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。

③【フラット35】リノベ

お客様が中古住宅を購入して一定の要件を満たすリフォームを行う場合、または住宅業者により一定の要件を満たすリフォームが行われた中古住宅を購入する場合に、【フラット35】を利用する際の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

④【フラット35】子育て支援型・地域活性化型

子育て支援や地域活性化について積極的な取り組みを行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などとセットで【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

年収ではなく、家計から考える資金計画